賢い土地の探し方、選び方

土地探しって、具体的にはまず何から始めるの?

土地探しの第一歩は、ご家族の人数や年齢、それぞれのライフスタイルや好みなどの要件を洗い出すことから。広さや予算、学校や公園、交通の便、道路幅、防犯性などを確認することによって土地に対するこだわりや好みの優先順位をつけることができ、土地探しの効率がぐっと上がります。

土地に対する希望が整理できたら、次は情報収集。土地探しはどれだけいい情報をキャッチするかによって大きく左右します。できるだけたくさんの情報を集めるようにしましょう。そして、良いと思った土地には必ず足を運んで自分の目で確かめるようにしましょう。朝、昼、夕方、夜と時間をかえて訪れることもおすすめです。実際にその時間でないとわからない面がいろいろ見えてきます。

候補地がいくつか挙がったら、希望要件と照らし合わせながらいよいよ土地を吟味して比較検討します。ここから先、土地を選ぶ際の主なチェックポイントをいくつかご紹介していきます。

土地選びのチェックポイント

土地にも法律があるって本当?

広さや地盤、立地などの条件で満足のいく土地が見つかったとしても、忘れてはならないのが土地の法律。規制の厳しいエリアでは、思い通りの住まいが建てられないこともあるので気をつけましょう。

土地の利用は、都市計画法によって制限されています。都市計画法が適用される「都市計画区域」は市街化を促進する「市街化区域」、市街化を抑制する「市街化調整区域」、そしてそのどちらでもない「無指定区域」に分かれます。

都市計画区域・都市計画区域外

さらに市街化区域には、過密化を防いで良好な敷地環境や住宅環境を守るために「用途地域」という規制があり、その地域をどんな目的で利用するかによって12通りに分かれます。また、用途地域の違いによって、敷地面積に対する建築面積(建坪)の割合を表す「建ぺい率」や、敷地面積に対する建築延べ面積(延べ床)の割合を表す「容積率」などが制限されます。

建ぺい率・容積率

たとえば40坪の住まいを建てるにも、この用途地域の違いによって50坪の土地が必要となる場合もあれば、35坪で建築可能の場合もあるなど、条件が違ってくるので注意しましょう。

また、地域によって独自に条令を定めている場合もありますので、事前に役所などに行って確認しておくと安心です。

住まいを建てる土地の広さの目安ってあるの?

土地はゆったり広々としたほうがいいのは当たり前。でも、資金には限りがありますので、最低限どれだけの広さが必要なのかを考えてみましょう。住宅金融支援機構の調査によると、その土地自体の広さである敷地面積の全国平均は275.5m2、建物の各階の床面積を合計した住宅面積(延床面積)は134.6m2となっていますので、目安として覚えておくと役立ちます。

また、広さを考える上では「家族構成」が大きなポイントになります。子どもが多いご家庭、親世帯の二世帯同居など、家族の人数や年齢によって最適な土地の広さが異なります。一般的には、子ども部屋として6畳の個室をひとつ増やすと収納スペース込みで約10〜12m2増えるといわれています。

地盤の強さを確認する方法ってあるの?

せっかく理想の住まいを建てたのに、土地の地盤が悪かったために、数年後には大変なことに…なんてことは絶対に避けたいものですね。

日本は軟弱地盤が多いといわれています。特に海や河川などの水辺は注意が必要です。坂のある街では坂の下に水が集まりやすくなります。また、池や沼、田んぼを埋め立てた土地も軟弱地盤の可能性があります。見た目ではわかりませんが、その土地の周辺に古くから住んでいる人に聞いてみると、有力な手がかりが得られるかもしれません。反対に、台地や丘陵地帯、開発後時間が経った土地などは軟弱地盤のリスクが少ないため、人気も高くなっています。

注意が必要な土地・人気が高い土地

造成されて間もない土地は、雨が降った直後の地面に水溜りがなければ要注意。土が固められておらず、水を吸い込んでいる可能性があります。また、周囲に住まいがあるときは基礎のコンクリート部分を観察します。築年数が短いのに深いひび割れがあれば、地盤が不均等に沈下する「不同沈下」を起こしている可能性が高いといえます。

また、土地を平坦化するために「盛り土」が行われた土地も要注意。しっかりと締め固めが行われておらず、雨が降ったときに沈下してしまうケースもあります。地盤が弱い場合には、地盤改良工事を行い、地盤を安定させなければいけません。 工事に入る前に、必ず地盤調査を行うようにしましょう。

安い土地って、何か理由があるの?

広告などで、あまりにも安い値段で土地が売られているケースがときどきありますが、くれぐれもご注意を。購入した後で、軟弱地盤だということがわかって地盤を固めるために追加費用がかかってしまう、敷地自体は広いのに、傾斜部分が多くて住居用のスペースが小さくて広い住まいが建てられない、敷地に行くまでの道が狭くて車が通れない、あるいは階段になっていた、といったようなケースもよくあります。土地が安いからといって安易に手を出したりせず、しっかり情報収集した上で検討して購入しましょう。

土地を探すのってやっぱり難しい!

土地探しに関しては難しい用語や計算、難しい法律などが複雑に絡んでくるため、プロに相談して一緒に土地を探すのも一つの手です。ただし、不動産屋よりも住宅メーカーの営業のほうが住まいを建てる前提で土地を見ますので、できれば住宅メーカーに建物も含めて相談してみることをおすすめします。不動産屋さんの店頭には出てこない情報を教えてもらえる場合もありますよ。

エス・バイ・エルでも、土地購入のご相談を承ります。不動産売買サポート


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